荆门百姓网 欢迎您!
首页 即时发布 互动 本地服务 本地文化 乐活本地 专题热点 娱乐资讯 图库 亲子 健康 旅游 财富 楼市
您的当前位置:首页 > 楼市 > 正文
睿话题:年中大考上海楼市成绩几何?
更新时间:2019-07-06 16:09:38 点击数:54 来源:本站

  【睿话题】年中以至,新房、二手房、租赁市场上半年表现如何?接下来楼市走向何方?6月26日,乐居特邀重磅嘉宾一起探讨。

  乐居杨蕾 发自上海6月已经过半,今年上半年上海楼市的成交量基本已经可以得出定论。新房、二手房、租赁市场到底表现如何?接下来楼市走向何方?本期睿话题,乐居也将聚焦于此,与现场嘉宾以及各位网友一起来探讨——年中大考,上海楼市成绩几何?

  今年上半年可以用预期稳来概括。而整个今年的市场表现可以用字母“W”来概括,预计接下来呈现先回落再回升的态势。

  睿话题:请从新房、二手房、租赁市场来讲讲,这半年来上海楼市是怎样的一个表现?哪些板块比较值得关注?

  上海链家市场研究部资深分析师杨雨蕾:新房:今年以来成交量和成交均价同比增速呈现较为明显的背离走势,成交量增速上行、成交均价增速下行。也就是说需求起来但是价格并没有被带动起来,价格同比虽有上涨,但涨幅不断收窄,我们认为原因除了新增供应价格涨幅有限以外,另一个重要原因是购买力没有变的更强,这个不仅是受到二套70%首付的制约,从社会消费品零售总额的增速表现也可以看出来。(新房前5月成交近2.5万套,同比+27%,成交均价56000元/平,同比+22%)

  二手房:前5月累计销量增速向上的趋势被打破,成交均价同比增速依然是负增长,但降幅有所收窄。5月份之前成交量增速一直是向上的趋势,但是5月份成交量同比收窄非常明显,较前值减少了42个百分点,打破了向上的趋势。成交均价总体来看比较稳定,虽然今年以来同比一直是负增长,但是有收窄的趋势。(二手房前5月成交10万套左右,同比+53%,成交均价38000元/平,同比-5%)

  租赁:成交量负增长,成交均价正增长。目前月均成交套数在8300套左右,套均价格5600左右,房型中两房的占比最高,将近一半,一是因为合租这种形式比较多,二是性价比来看也相对高一些。

  板块:新房主要是南桥新城、泗泾、徐泾、青浦新城等,二手房主要是浦江、三林、南桥新城、周康等。

  杨雨蕾:冲高回落。今年上半年以来可以明显感受到市场情绪在变化,从年初的乐观到目前又恢复理性,这个和的走势也很相似,4月份房地产指数最高冲到接近5千点,目前又回落到4千出头。

  杨雨蕾:小阳春经历了需求的合理释放之后,5月份无论是新房还是二手房的成交量都出现了明显的下滑,从新房累计同比增速来看,成交量增速向上动力不足,而二手房累计同比增速更是出现了明显的收窄。目前6月份也快结束了,从已知的数据来看,成交量依然表现平平,后续要再现小阳春的热度可能比较难,但是说5月份是成交量的拐点也有点言之过早,毕竟去年基数不高,还是有一定的增长空间。

  成交均价方面总体来看比较稳定,新房价格正增长但是趋势向下,二手房价格负增长但是降幅收窄,所以价格方面悬念不大,全年来看都会以稳为主。

  睿话题:今年以来,国家发改委多次明确提到了要进一步深化户籍制度改革,各地也纷纷出台一些户籍制度。对此,诸位怎么看?该类政策会带来怎样的影响?

  杨雨蕾:户籍制度是过去计划经济的产物,随着市场经济的繁荣,户籍制度改革肯定是势在必行的。户籍制度主要是和社会福利、稀缺资源绑定的,比如买房买车、子女教育、医疗保险等。所以户籍制度改革会加速人口流动,高学历的优质人才会朝着I型和大型城市转移,普通人则更多会流向没有落户限制的II型城市,对三四线城市来说,工作机会少,医疗资源和教育资源等不够发达,对人口的流入会越来越没有吸引力。

  但是对于户籍制度改革加速人口流入从而推升房价,不需要过多担心。人口流入会拉动需求,从而会一定程度推动房价,但是房价上涨使得生活成本增加,反过来也会阻碍劳动力的流入,这和政策的初心是违背的,所以“因城施策”、“房住不炒”依然是调控的主旋律。

  睿话题:有数据显示,今年5月,40家典型上市房企融资金额共计367.99亿元,环比降幅达到52.07%,创2019年以来新低。房企融资为何会在5月大幅收缩?有业内认为,土地市场的“高烧”是不容忽视的导火索。诸位怎么看?怎么看当前的土地市场?

  杨雨蕾:一个是因为4月以来,住建部对一些城市进行了预警,比如北京、苏州、南宁等,使得市场预期有所调整,其次,5月银保监会发布23号文,强调要对房企融资加强整治,对5月融资有所影响。

  但是23号文重点在前期政策的执行落实上,同时巩固前期金融去杠杆成果,实际上并没有新增内容。从统计局公布的房企到位资金数据来看,同比确实出现明显放缓,但是分结构来看,国内同比涨幅是有所扩大的。

  从统计局公布的土地购置面积来看,今年以来同比增速一直是在-33%左右,此外,土地购置费同比也在进一步走弱,在融资结构性收紧的情况下,未来土地市场不太会存在过热的情况。

  杨雨蕾:如果是自住的话可以买,至于新房还是二手房还是看个人需求,新房交的税少一些,二手房价格更有优势,而且目前二手房均价还是在一个负增长的区间,此外选择区域也会更广,新增供应量的区域基本上以外郊环间为主。

  仲量联行上海项目销售部总监周静:政策:从政策来讲,虽然全国在今年一月份有过两次降准,为市场注入一部分流动性,同时住房平均利率也连续6个月下降,但是整个上半年上海的住房调控政策并没有实质性放松,“五限”措施依然严格。

  新房市场:受到严格的调控政策限制,上海2019年上半年整体的一手住宅销售有所放缓,共成交大约350万平方米,较去年同期上涨32%(但2018年上半年是低点,主要原因是2018年上半年供应紧缺),较2018年下半年却有9%的下跌。

  按月度来看,春节后市场出现一波短暂回暖,但三四月份的“小阳春”行情持续时间并不长,5月成交量就有5%左右的小幅下滑,6月成交量进一步下滑20%左右。

  从新开项目来讲,上半年新开项目的平均认购率呈逐渐下滑的态势,体现了整体一手房市场情绪仍在降温。

  二手房市场:去年下半年一手房市场集中放量,对于二手市场的虹吸效应十分明显,因此去年的二手房市场较为冷清,整体价格也出现了一定的降幅。但在去年下半年一手市场供应量大增后,今年一手市场供应有所放缓,部分客群有流向二手房市场。

  周静:主要还是看政策调整,如果下半年政府把之前过于严厉的调控政策略有放松的话 ,比如对于首套房的认定标准,认贷标准等等,会对下半年的市场起到支撑作用。

  睿线日,国家发改委召开新闻发布会时明确提到了要进一步深化户籍制度改革,尤其是提到了就业满5年等情况的落户政策。对此,诸位怎么看?该类户籍改革制度会带来怎样的影响?

  周静:从中长期来看,户籍政策开放所带来的人口导入将为重点城市的经济发展注入新的活力,同时也对提振住宅需求带来有利影响。结合二月公布的《现代化都市圈的指导意见》来看,未来中国都市圈的人口集聚效应将不断强化。

  睿话题:有数据显示,今年5月,40家典型上市房企融资金额共计367.99亿元,环比降幅达到52.07%,创2019年以来新低。房企融资为何会在5月大幅收缩?有业内认为,土地市场的“高烧”是不容忽视的导火索。诸位怎么看?怎么看当前的土地市场?

  周静:2019年以来,货币政策的适度放松、融资环境边际改善,以及行政调控的适度松动,使得部分开发商的购地热情显著提升。

  周静:因为我们关注的是豪宅市场,主要看中环内环以内区域。目前来看,还是建议看有增长、有更多发展计划的一些区域、板块。如苏河湾区域、前滩、包括长宁接下来也会有一些新入市的土地,这些我们觉得都是有些增长性的区域。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进:新房:首先从城市结构来讲,一线城市和其他城市表现有点不一样。如三四线城市库存量是开始回升,市场交易不太好。一线城市从去年开始,库存量开始上涨,这说明一个趋势:一线城市房源过去是很不充足的,现在房源开始增加。上海在2018年年初的时候库存指标大概在400多万方,现在是到了700万方这样一个水平,也就是单纯从房源数据上来看相当于翻了一倍了,可以卖的房子是比较多的。这表明一线城市正从库存不足的周期走到库存比较足的周期。新房时候库存足的一个因素是价格管得相对松了点,很多高端楼盘可以批下来给你卖,现在是约350万方的供应。库存数据增长和供应是有很直接关系的。

  睿线日,国家发改委召开新闻发布会时明确提到了要进一步深化户籍制度改革,尤其是提到了就业满5年等情况的落户政策(打通在城镇稳定就业居住5年以上和举家迁徙的农业转移人口等重点群体的落户通道,积极推进建档立卡农村贫困人口落户,允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户,确保有意愿、有能力、有条件的农业转移人口在城市应落尽落、便捷落户。)。对此,诸位怎么看?该类政策会带来怎样的影响?

  以前很少提就业居住满5年可以落户,大胆的的预测北上广深很有可能在这个落户政策上有所松动。因为这两年讨论最多的就是很多人跑到省会城市不在大城市,尤其是对大城市的人来讲,针对上海的特有的一些产业有些落户政策能够打通的话,对于一些长期在上海工作,稳定的人群来说,落户比较容易,买房安居乐业也可以做到。这也体现特大型城市也在落实城镇化。

  有数据显示,今年5月,40家典型上市房企融资金额共计367.99亿元,环比降幅达到52.07%,创2019年以来新低。房企融资为何会在5月大幅收缩?有业内认为,土地市场的“高烧”是不容忽视的导火索。诸位怎么看?

  16年开始国家就提到去杠杆,尤其是提到了防范金融风险,这个提法持续性是非常强的,到现在都还在提。融资突然收紧,也是3月份小阳春市场以后,有些企业拿地热度上来了,新一轮的土地市场和购房市场的金融风险也暴露出来。从具体操作层面来看,融资收紧不收紧关键是资金方,资金方现在都是受到银保监会监管。

  乐居房产、家居产品用户服务、产品咨询购买、技术支持客服服务热线:新房、二手房: 家居、抢工长:

上一篇:上海上周楼市成交上涨多盘近乎“日光”新增供应量近3000套

下一篇:上周东莞新房成交795套!创近5周最低


酷图热图

最受欢迎7家旅行预订
楼市|学习新加坡模式—
想建一个同城生活服务
供水公司举办庆“三八

Powerd by 荆门百姓网 版权所有

冀ICP备16008783号-1

免责声明:本网站所刊登、转载的各种图片、稿件是为传播更多的信息,本网不承担此类稿件侵权行为的连带责任。

违法信息举报:企鹅:1 2 6 9 2 4 5 3 8 1